Als Selbstständige eine Immobilie finanzieren — geht das wirklich?

Anke Gropengießer-Fritz Unabhängige Immobilienfinanziererin · AGF Finanz München/Grünwald
Herzensmarkt München · über 400 Banken im Vergleich

Die kurze Antwort: Ja, es geht. Die ehrliche Ergänzung: Es läuft anders als bei Angestellten, und wer das weiß, ist klar im Vorteil. Ich arbeite regelmäßig mit Selbstständigen, Freiberuflern und Unternehmern zusammen — und ich sage dir jetzt, was du wirklich wissen musst.

Warum Banken bei Selbstständigen vorsichtiger sind

Banken lieben Vorhersagbarkeit. Ein Gehaltszettel über 5.000 € netto im Monat — klares Signal, klares Risiko. Bei Selbstständigen gibt es kein festes Gehalt. Das Einkommen kann schwanken, ein Jahr war gut, das nächste mäßig, manchmal gibt es einen Sondereffekt.

Das bedeutet nicht, dass du schlechtere Chancen hast — es bedeutet, dass du der Bank mehr zeigen musst, damit sie das Bild versteht. Und genau da komme ich ins Spiel. Ich sage dir nicht nur, was du einreichen musst — ich helfe dir auch, deine Unterlagen so aufzubereiten, dass deine Situation klar und positiv rüberkommt.

Was Banken von Selbstständigen sehen wollen

Hier ist die Standardliste, die die meisten Banken verlangen. Je nach Bank und Situation kann es mehr oder weniger sein:

🎯 Worauf es wirklich ankommt

Nicht jede Zahl zählt gleich. Banken schauen vor allem auf den nachhaltigen Gewinn — also das, was du nach Steuern und Kosten wirklich verdienst und das sich über mehrere Jahre bestätigt. Einmalige Sondereinnahmen zählen meist nicht oder weniger.

Häufige Stolpersteine — und wie du sie vermeidest

Stolperstein 1: Zu viel steuerlich optimiert

Viele Selbstständige maximieren ihre Betriebsausgaben, um weniger Steuern zu zahlen — völlig legal und sinnvoll. Das Problem: Der auf dem Papier ausgewiesene Gewinn ist dann niedrig. Banken schauen genau auf diesen Gewinn. Manchmal kann ich hier mit der Bank kommunizieren, was real verdient wird — aber das klappt nicht immer und nicht bei jeder Bank.

Stolperstein 2: Schlechtes letztes Jahr K.O.-Kriterium

Ein deutlich schlechteres letztes Jahr ist für die meisten Banken ein hartes K.O.-Kriterium. Corona, Krankheit, Auftragslücke — die Bank will Zahlen sehen, keine Erklärungen. Ausnahme: Wenn die aktuelle BWA zeigt, dass es klar aufwärts geht und das schlechte Jahr wirklich isoliert war, gibt es einzelne Banken, die das differenzierter bewerten. Genau die finde ich für dich — aber lass uns ehrlich schauen, was im konkreten Fall möglich ist.

Stolperstein 3: Kurze Selbstständigkeit

Wer erst seit einem Jahr selbstständig ist, wird es bei den meisten Banken schwer haben. Es gibt Ausnahmen — je nach Branche und Vorgeschichte. Aber grundsätzlich gilt: zwei bis drei Jahre sind die Mindestgrenze für eine realistische Finanzierung.

💬 Meine Erfahrung mit Selbstständigen in München

Ich habe Freiberufler, Unternehmer, Ärzte in eigener Praxis, IT-Selbstständige und Kreative durch ihre Finanzierungen begleitet. Was ich dabei immer wieder sehe: Die meisten haben gute Chancen — wenn die Unterlagen stimmen und die richtige Bank gewählt wird.

Nicht jede Bank denkt gleich. Manche sind sehr offen für Selbstständige mit guter Bonität, andere sind sehr restriktiv. Als unabhängige Vermittlerin weiß ich, welche Bank zu welcher Situation passt — und ich reiche Anträge nur dort ein, wo ich reale Chancen sehe. Das spart dir Zeit, schützt deinen Schufa-Score und erhöht die Erfolgsquote deutlich.

Du musst mir nicht alles schönreden. Erzähl mir, wie es wirklich ist — dann schauen wir ehrlich, was geht.