Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich für eine Immobilie in München?

Anke Gropengießer-Fritz Unabhängige Immobilienfinanziererin · AGF Finanz München/Grünwald
Herzensmarkt München · über 400 Banken im Vergleich

Das ist die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird — und meistens steckt dahinter ein bisschen Hoffnung: "Vielleicht reicht es ja schon?" Ich gebe dir hier eine ehrliche Antwort, keine Bankbroschüren-Antwort. Denn genau dafür bin ich da.

📐 Die 20–30%-Faustregel — was steckt dahinter?

Du hast bestimmt schon gehört: "Bring mindestens 20 % Eigenkapital mit." Das stimmt als Orientierung — aber es ist nicht die ganze Wahrheit. Lass mich das aufdröseln.

Banken schauen auf das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilienwert — das nennt sich Beleihungsauslauf. Je weniger du leihst, desto günstiger wird in der Regel dein Zinssatz. Mit 20–30 % Eigenkapital kannst du oft deutlich bessere Konditionen verhandeln als jemand, der 10 % mitbringt.

Aber: Es gibt auch Finanzierungen mit weniger Eigenkapital. Manche Banken gehen bei sehr guter Bonität auf 90 % oder sogar 100 % Finanzierung. Das kostet dann mehr Zinsen — ob es trotzdem Sinn macht, rechnen wir gemeinsam durch.

💰 Was wirklich zählt: die Nebenkosten in Bayern

Hier passiert der häufigste Denkfehler. Viele rechnen nur den Kaufpreis. Aber in Bayern kommen obendrauf noch die sogenannten Kaufnebenkosten — und die sind nicht ohne:

Bei einer Münchner Wohnung für 600.000 bis 750.000 € sind das ohne Makler ca. 33.000–41.000 €, mit Makler bis zu 55.000–68.000 € — nur an Nebenkosten. Die Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit — das musst du aus deiner eigenen Tasche zahlen.

🤝 Privatverkauf oder Makler — was ist günstiger?

Viele denken: Kein Makler = günstiger. Das stimmt auf den ersten Blick — du sparst die 3,57 % Provision. Aber in der Praxis ist es oft umgekehrt: Privatverkäufer kennen den Marktwert ihrer Immobilie häufig nicht genau und setzen den Preis zu hoch an — manchmal deutlich. Ein guter Makler hingegen hat ein Interesse daran, die Immobilie schnell zu verkaufen und setzt realistische Preise an. Unterm Strich kann eine Immobilie über einen seriösen Makler also günstiger sein als ein überteuert angebotener Privatverkauf.

Was das für deine Finanzierung bedeutet: Ich schaue immer auf das Gesamtbild — Kaufpreis plus alle Nebenkosten. Dann erst macht eine Finanzierungsentscheidung wirklich Sinn.

Was zählt eigentlich als Eigenkapital?

Gute Nachricht: Der Begriff ist weiter als du denkst. Folgendes wird von Banken als Eigenkapital anerkannt:

• Erspartes auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten — der Klassiker
• Wertpapiere und Fonds — meist zu 70–90 % des aktuellen Wertes angerechnet
• Vorhandene Immobilien (lastenfrei oder mit Restschuld) — als Sicherheit einbringbar. Tipp: Auch eine lastenfreie Immobilie der Eltern kann bei manchen Banken als Zusatzsicherheit eingebracht werden — das macht einen Finanzierungswunsch manchmal erst möglich.
• Bausparguthaben
• Schenkungen und Erbschaften — müssen zum Zeitpunkt der Finanzierung verfügbar sein
• Verwandtendarlehen — Geld von Familie oder Freunden, das formell als Darlehen vereinbart wird. Viele Familien geben lieber mit warmer Hand: also zu Lebzeiten, anstatt dass das Geld erst als Erbschaft ankommt. Ein notariell oder schriftlich vereinbartes Darlehen — oft zinslos oder zinsgünstig — kann von Banken als Eigenkapital oder eigenkapitalähnliches Mittel anerkannt werden. Wichtig: Die Vereinbarung muss schriftlich vorliegen und banküblichen Konditionen standhalten.
• Eigenleistungen beim Bau — sogenannte "Muskelhypothek", aber nur in engen Grenzen

Was nicht zählt: ein KfW-Kredit ist zwar günstig, aber er ist auch ein Kredit — kein Eigenkapital.

🏦 Bausparen & staatliche Förderung — extra Hebel für München

Zwei Bausteine, die ich meinen Kunden oft empfehle — weil sie echtes Eigenkapital aufbauen oder den Finanzierungszins verbessern:

Bausparvertrag als Eigenkapitalbaustein

Mit einem Bausparvertrag sparst du zu einem vorab festgelegten Darlehenszins — unabhängig davon, wo die Marktzinsen dann stehen. Sobald du typischerweise 35 % der Bausparsumme angespart hast, wird der Vertrag zugeteilt. Dieses Guthaben zählt dann als Eigenkapital und verbessert deinen Beleihungsauslauf — das Ergebnis: bessere Konditionen bei der Bank für den Rest der Finanzierung.

BayernLabo — Fördermittel für bayerische Käufer

Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo) vergibt zinsverbilligte Darlehen für Bayern mit kleinem bis mittlerem Einkommen, die eine selbstgenutzte Immobilie kaufen oder bauen. Es gibt sogar einen Kinderzuschuss. Die neuen Richtlinien gelten seit dem 01.05.2026.

⚠️ Wichtig: Der Förderantrag muss vor dem Kaufvertragsabschluss gestellt werden — beim Landratsamt oder der kreisfreien Stadt. Wer das verpasst, bekommt keine Förderung mehr. Sprich mich rechtzeitig an, dann schauen wir gemeinsam, ob du in Frage kommst.

Die typische Münchner Situation

München ist teuer — das weißt du. Wie teuer genau? Das hängt wirklich immer davon ab, wo in München, in welchem Zustand und welchem Baujahr das Objekt ist. Die Quadratmeterpreise können je nach Lage, Objekt und Zustand durchaus sehr weit auseinandergehen — ein sanierungsbedürftiges Haus aus den 60er Jahren ist eine andere Rechnung als eine neuwertige Eigentumswohnung in Schwabing. Mit der 20-%-Faustregel solltest du grob 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten aus eigener Tasche stemmen können — was das konkret bedeutet, rechnen wir gemeinsam durch.

Ich erlebe täglich, dass gutverdienende Menschen in München gute Bonität haben, aber schlicht noch nicht so viel angespart haben. Das ist keine Schande — das ist Münchner Realität. In solchen Fällen schaue ich, welche Banken bei welcher Konstellation trotzdem gute Konditionen bieten, und rechne dir verschiedene Szenarien durch.

Was viele unterschätzen: München hat eines der besten S-Bahn-Netze Deutschlands. Wer bereit ist, 20 bis 40 Minuten mit der S-Bahn zu fahren — Richtung Dachau, Freising, Erding oder Fürstenfeldbruck — kann deutlich günstiger kaufen und lebt trotzdem gut angebunden. Auch der Speckgürtel rund um München (Starnberg, Grünwald, Pullach) ist beliebt, aber oft kaum preiswerter als die Stadt selbst. Und wer noch weiter schaut — Richtung Weilheim, Landsberg oder Rosenheim — findet manchmal günstigere Objekte, sollte aber Sanierungskosten mit einrechnen: Ein Haus aus den 60er oder 70er Jahren kann auf dem Papier günstig sein, aber Heizung, Dämmung und Fenster kommen oft noch obendrauf. Das gehört zur ehrlichen Gesamtrechnung dazu.

Meine persönliche Einschätzung

Ich sage dir direkt, was ich denke: Wer die Nebenkosten nicht aus eigener Tasche zahlen kann, sollte noch etwas warten. Nicht weil das eine Regel ist — sondern weil du dann direkt ab Tag eins in einem hohen Finanzierungsverhältnis bist, das die monatliche Rate spürbar erhöht und weniger Spielraum lässt.

Wer aber die Nebenkosten stemmen kann und zusätzlich 10–15 % Eigenkapital mitbringt, den kann ich in den meisten Fällen gut finanzieren — oft mit Konditionen, die sich sehen lassen können. Was genau möglich ist, schauen wir uns in einem Gespräch an.

Erzähl mir einfach, was du hast — Erspartes, Wertpapiere, eine Schenkung der Eltern, was auch immer. Ich schaue, was davon wie angerechnet wird und was daraus werden kann. Vollständig und ohne Umwege — das ist der schnellste Weg zu deiner Finanzierung.